REIT/FINN – INWESTYCJE GIEŁDOWE W NIERUCHOMOŚCI

Fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT)

Real Estate Investment Trust (w skrócie: REIT) - inwestycja w nieruchomości oparta na akcjach giełdowych. Są jednym z rodzajów inwestycji na rynku nieruchomości. W naszym kraju bardzo niewiele osób zna ten termin, zgodnie z wynikami wspólnego badania przeprowadzonego przez AXA Investment Managers i TNS Infratest. W sumie dla 93 procent ankietowanych termin „REIT” był zagadką. Najwyższy czas, aby wypełnić tę lukę wiedzy. Każdy, kto chce inwestować w nieruchomości jako prywatny inwestor, ma do wyboru kilka opcji. Oprócz bezpośredniego zakupu, który nie jest dostępny dla wielu osób, istnieją różne rodzaje funduszy nieruchomości i alternatywnych inwestycji. Z jednej strony istnieją zamknięte fundusze nieruchomości , które mają ograniczony kapitał i są w większości przeznaczone na konkretny projekt. Może to być na przykład pojedyncza nieruchomość, na budowę której potrzebne są pieniądze inwestorów i która jest sprzedawana natychmiast po zakończeniu. Fundusz zamknięty nie umarza akcji i nie wypłaca dywidendy: Dopiero po zakończeniu spółki cały zysk zostanie podzielony między akcjonariuszy. Ponadto istnieją bardziej rozpowszechnione otwarte fundusze nieruchomościowe, które zarządzają, kupują i sprzedają kompleksy budynków na całym świecie i od czasu do czasu wypłacają dywidendy inwestorom. Emitują swoje akcje i w razie potrzeby są zobowiązane do ich odkupienia (choć w Niemczech proces ten podlega ograniczeniom: inwestorom przysługuje minimalny okres utrzymywania i długi okres wypowiedzenia). * Inną alternatywną możliwością inwestycyjną jest inwestowanie społecznościowe w nieruchomości.
REIT Polska

Co to są REITy?

REIT to fundusze giełdowe, które zajmują się rozwojem, zarządzaniem i inwestowaniem w nieruchomości. Operacje biznesowe przeprowadzane przez REIT-y. podlegają specjalnym ograniczeniom,Oba aspekty są zwykle odzwierciedlone w przepisach REIT dotyczących poszczególnych krajów. REITs stały się znane około 10 lat temu po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości w USA. Wraz z cenami domów notowania amerykańskich REIT, które w tym czasie działały z wysokim poziomem kapitału dłużnego, również spadły o 40 do 75 procent. Szczególnie ucierpiały te REIT, które specjalizowały się w inwestowaniu w pożyczki zabezpieczone hipoteką dla amerykańskich właścicieli domów

Jak długo istnieją REIT?

Historycznie REIT można przypisać do amerykańskiego projektu ustawy o nieruchomościach z 1960 r., Podpisanej 14 września 1960 r. Za ówczesnego prezydenta Eisenhowera. Celem tej ustawy było z jednej strony promowanie branży nieruchomości, która zawsze była ważna ekonomicznie dla Stanów Zjednoczonych. Z drugiej strony w szczególności drobni inwestorzy mieli możliwość bezpośredniego zaangażowania właściciela w regulowanym segmencie nieruchomości bezpośrednio za pośrednictwem giełdy papierów wartościowych i generowania z tego regularnego dochodu. Ta ostatnia cecha jest szczególnie istotna w kraju, w którym świadczenie emerytalne jest w dużej mierze realizowane na zasadzie prywatnej. Pośrednie posiadanie nieruchomości było wcześniej prawie niemożliwe z powodu przeszkód administracyjnych dla prywatnych inwestorów. Niemniej jednak ustanowienie nowej klasy aktywów było raczej powolne. Dopiero w 1963 roku amerykańska REIT stała się publiczna. W kolejnych latach pojawiło się tylko kilka nowych problemów. Dopiero na początku lat 90. zaczął się boom w segmencie inwestycyjnym nieruchomości, który trwał do 2008 r., Zwłaszcza z powodu gwałtownie rosnących cen nieruchomości.

W co inwestują REIT?

Zakres inwestycji jest również szeroki, w zależności od ram prawnych. Tutaj REIT są podzielone na trzy kategorie, które są szczególnie znane w USA i Kanadzie są to : REIT kapitałowe , REIT hipoteczne oraz REIT hybrydowe. Akcje REIT, zdecydowanie najwięcej takich funduszy inwestują bezpośrednio w nieruchomości. Natomiast hipoteczne fundusze REIT inwestują aktywa powiernicze w kredyty na nieruchomości dla prywatnych inwestorów. Z kolei hybrydowe REIT wykorzystuje zarówno możliwości inwestycyjne w zależności od wymagań prawnych, jak i strategii zarządzania zaufaniem.
  • -Domy jednorodzinne, apartamenty, kompleksy apartamentów
  • -Grunty rolne, gospodarstwa, lasy
  • -Nieruchomości przemysłowe
  • -Nieruchomości biurowe i handlowe
  • -Magazyny i logistyka
  • -Zakłady przemysłowe
  • -Hotele
  • -Szpitale, ośrodki opieki, domy starców
  • -Pożyczki zabezpieczone hipoteką
  • -Firmy deweloperskie
  • -Przedszkola, szkoły i inne instytucje publiczne
  • -Obiekty sportowe i rozrywkowe (np. Stadiony i kina)
  • -Inne REIT lub akcje i fundusze nieruchomości

W jakich krajach są REIT?

Te kilka bardzo udanych lat wystarczyło, aby koncepcja REIT dokonała międzynarodowego przełomu. Model jest obecnie stosowany w ponad 40 krajach na całym świecie. Niemniej podstawa prawna i nazwa są różne w zależności od kraju. W Polsce ta koncepcja inwestowania występuję pod nazwą FINN. Poniższa lista przedstawia kraje i datek wprowadzenia tego modelu finansowego.
Belgia, 1995, Société d 'Investissement à Capital Fixe en Immobilier (SICAFI)
Australia, 1998, A-REIT
Singapur, 1999, S-REIT
Japonia, 2001, J-REIT
Korea Południowa, 2001, K-REIT
Francja, 2003, Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC)
Hongkong, 2003, H-REIT
Wielka Brytania, 2007, UK-REIT
Niemcy, 2007, G-REIT
Fundusze inwestycyjne w Nieruchomości REITYy zostają wdrażane nawet na rynki mniej oblegane przez międzynarodowych inwestorów. Na przykład w 2003 r. Bułgaria położyła podstawy prawne dla bułgarskiego REIT (BG-REIT), a Malezja dwa lata później wprowadziła REIT (M-REIT).
REIT

Jak ryzykowne są REIT?

Bardzo ważne jest, aby wybierać zasoby stałe i dywersyfikować ich zawartość i regiony, ponieważ niektóre segmenty nieruchomości i kraje mają tendencję do przegrzania i ochłodzenia rynku nierychomości w różnych momentach. Tutaj, szczególnie w okresach po katastrofie z solidnie finansowanymi REIT, istnieją tanie możliwości wejścia, tj. Akcje notowane z wysokimi dyskontami lub stopami dywidendy, ponieważ ceny na giełdzie zwykle spadają znacznie szybciej, niż ceny nieruchomości. Kolejnym ryzykiem, szczególnie w sektorze nieruchomości, jest stosunkowo wysoki wskaźnik dźwigni wielu firm. Koncentrując się na nieruchomościach, REIT oczywiście muszą również dokonywać wysokich inwestycji początkowych, które często są wspierane przez pożyczki długoterminowe. Poziom zadłużenia z kolei determinuje kwotę i czas, jaki zostaną poniesione na koszty stałe. W czasach kryzysu, gdy najemcy nie mają z czego zapłacić czynszu, mogą one okazać się nie do przyjęcia, a REIT stanie się niewypłacalny. Z tego samego powodu są one stosunkowo wrażliwe na zmiany stóp procentowych - w obu kierunkach. Tradycyjnie REIT-y hipoteczne działają na zasadzie funduszu otwartego i zamkniętego w segmencie nieruchomości ze średnimi najwyższymi wskaźnikami zadłużenia. Na przykład obecnie coraz częściej wykorzystują obecną fazę niskiego oprocentowania do zaciągania stosunkowo krótkoterminowych pożyczek, a jednocześnie do pozyskiwania stosunkowo długoterminowych pożyczek hipotecznych - bardzo ryzykowne, choć obecnie bardzo lukratywne przedsięwzięcie. Koncentrując się na transakcjach dotyczących nieruchomości, potencjał wzrostu REIT jest również stosunkowo ograniczony, ponieważ nie mogą one elastycznie reagować na nowe możliwości inwestycyjne poza tradycyjnym sektorem. Przynajmniej nie bez utraty statusu. Chociaż ich zarobki są bardziej stabilne niż zarobki firm przemysłowych i usługowych wrażliwych na cykl gospodarczy, na REIT negatywny wpływ mają również zawirowania gospodarcze. Regularne recesje, bardziej w obszarze komercyjnym, w obszarze niekomercyjnym, mniejszy możliwy do uzyskania poziom czynszu, prowadzą do wzrostu zaległości w płatnościach i wyższych wskaźników pustostanów. Akcjonariusze REIT mogą również ponieść dodatkowe ryzyko związane z dochodami i aktywami ze względu na wysokie społeczno-polityczne znaczenie nieruchomości. Zarówno przepisy dotyczące wynajmu, jak i budownictwa oraz przepisy dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców wydają się być bardziej represyjne, szczególnie w czasie recesji. Wreszcie, dotyczy to również przepisów podatkowych, które przyznają REIT znaczące korzyści i oczywiście podlegają również zmianom legislacyjnym. Ryzyko to można jednak sklasyfikować jako niskie, co wynika głównie z międzynarodowego rozprzestrzeniania się tej klasy aktywów i związanej z tym sytuacji konkurencyjnej - sam kraj odczułby znaczne niedogodności na odpowiednim rynku finansowym i nieruchomościowym z powodu jednostronnej zmiany statusu.
Strefa Inwestora